Afgelopen zondag kwamen duizenden mensen bijeen om te protesteren tegen het woonbeleid. In ons juninummer stonden we al uitgebreid stil bij de aanpak van de woningcrisis. Hierin een gesprek met sociaal geograaf Cody Hochstenbach, die zich al jaren verzet tegen de simplistische wijze waarop het debat over de woningmarkt gevoerd wordt. Volgens hem hebben we te maken met de uitwassen van een beleid dat dertig jaar geleden is ingezet. 'Door de verheerlijking van het eigenwoningbezit zijn we in de val gelopen.'
Tekst: Mark Hendriks
Foto: Christiaan Krouwels
Kunnen we spreken van een woningcrisis?
‘Er zijn eigenlijk geen vaste indicatoren om een crisis te definiëren, maar we kunnen rustig vaststellen dat de signalen op rood staan. Zoals de verdubbeling de afgelopen tien jaar van het aantal dakloze mensen en de toename van het aantal mensen dat meer dan de helft van het inkomen kwijt is aan woonlasten – omdat huren stijgen en inkomens niet in de pas lopen. En dan zijn er nog de vele starters en jonge gezinnen met een laag of middeninkomen die op de woningmarkt buiten de boot vallen. Als een koopwoning te hoog gegrepen blijkt, is er voor deze groep geen alternatief omdat huren vele malen duurder is dan een eventuele hypotheek. De schrijnende gevolgen dienen zich meer en meer aan: het aantal twintigers dat bij de ouders woont, is de afgelopen tien jaar met 30 procent gestegen. En bij mensen onder de 40 jaar neemt het eigenwoningbezit af. Vergeet niet, de levens van deze twintigers en dertigers staat on hold. Alle stappen die ze graag zouden zetten – samenwonen, werk, gezinsuitbreiding – moeten ze noodgedwongen uitstellen.’
Op sociale media en in columns voor RTL Nieuws brengt u deze crisis in verband met ‘een door de overheid gedreven ontmanteling van de Nederlandse volkshuisvesting’. Wat bedoelt u daarmee?
‘Ik reageer daarmee op het idee dat de wooncrisis iets van de laatste tijd is, het gevolg van wat incidenten. Zoals een te laag bouwtempo of de verhuurdersheffing die corporaties vleugellam maakt. Terwijl de crisis het gevolg is van een beleid waarin we sinds de jaren 1980 de volkshuisvesting om zeep hebben geholpen.’
Een volkshuisvesting die ooit floreerde.
‘Absoluut. Nederland was lange tijd wereldberoemd om zijn volkshuisvesting. Die vindt zijn oorsprong in het interbellum, toen woningbouwverenigingen zowel lage als middeninkomens van betaalbare, comfortabele en mooie huurwoningen voorzagen – “arbeiderspaleizen” zoals Het Schip en De Dageraad in Amsterdam. Na de oorlog is de woonkwaliteit verder toegenomen. Waar in de jaren 1950 slechts een kwart van de woningen over een badgelegenheid beschikte, was dit 25 jaar later ruim 90 procent. Door die rijke traditie woonde 40 procent van de huishoudens begin jaren 1980 in een goede en betaalbare sociale huurwoning.’
Laat me raden: toen kwam de omslag.
‘Ja, en óf die kwam. De eens zo trotse volkshuisvesting – een brede voorziening voor een groot deel van de bevolking – werd steeds meer gezien als het laatste redmiddel voor de allerarmsten. Het positieve imago van de sociale huurwoning draaide volledig om: daar moest je niet wezen. Dus werden ze kleiner en soberder, met het idee dat mensen er maar zo kort mogelijk zouden verblijven. Deze discourswijziging gebeurde in een tijd van het opkomend neoliberalisme. De VVD was van mening dat door het stimuleren van het eigenwoningbezit mensen eigen vermogen zouden opbouwen, en de verzorgingsstaat kon worden afgebouwd. Het CDA zag de eigen woning als een fundament van het gezinsleven en ook binnen de PvdA was de eigen woning verheven tot een ideaal: het bood de arbeiders een ticket naar de middenklasse.’
Dit klinkt niet eens zo gek.
‘Wel in de ogen van wetenschappers die toen al waarschuwden voor de gevolgen. Dat door de verheerlijking van de eigen woning de armoedigste zielenpoten in de sociale huur zouden achterblijven, en dan ook nog eens geconcentreerd in bepaalde wijken. Het korten van de corporaties, omdat ze voortaan hun eigen broek moesten ophouden, kon eveneens op kritiek rekenen. Mensen als stedenbouwkundige Hugo Priemus hadden daar begin jaren 1990 grote twijfels over, en het zou uiteindelijk ook leiden tot risicovol speculatiegedrag onder corporaties.’
Het grote pijnpunt zijn de prijzen die de pan uitrijzen.
‘Door het jarenlang pushen van het eigenwoningbezit zijn we als het ware in een val gelopen. Door meer hypotheken te verlenen – nergens ter wereld is de hypotheekschuld per hoofd van de bevolking zo hoog als hier –, door de hypotheekrenteaftrek, door in het begin kortingen aan te bieden, kregen steeds meer mensen toegang tot de koopmarkt. Daardoor zijn we met meer geld op nagenoeg dezelfde voorraad gaan bieden en zijn de prijzen opgestuwd.’
Dat is na de financiële crisis van 2008 toch aan banden gelegd?
‘Voor een deel. In plaats van 120 procent mag je nu 100 procent van het aankoopbedrag lenen, wat vergeleken met andere Europese landen nog steeds veel is. De afgelopen jaren steekt een ander fenomeen de kop op: de komst van privaat kapitaal op de woningmarkt, van vastgoedbedrijven, beleggers of vermogende ouders die hun kinderen aan een huis willen helpen. Daarmee is een nieuwe dynamiek ontstaan waarin de woning niet per se gezien wordt als een woonvoorziening, maar als een verdienmodel, bedoeld om vermogen op te bouwen.’
Dit voert de prijzen verder op.
‘Absoluut. Beleggers en vastgoedbedrijven richten zich vooral op kleine woningen in de stad. Ze kopen complete blokken op, waaronder ook sociale huurwoningen, en gooien die voor fikse bedragen in de verhuur. Starters en gezinnen die hun oog op zo’n woning hadden laten vallen, worden ruimschoots overboden. Het wrange is dat ze dan voor een dilemma staan: gaan we deze woning voor een hoog bedrag huren of zijn we genoodzaakt om elders verder te kijken?’
Er spookt steeds dezelfde vraag door mijn hoofd: is deze onwenselijke dynamiek, die deels gevoed wordt door vastgeroeste, soms perverse mechanismen, te doorbeken?
‘Dat is lastig, omdat stijgende huizenprijzen over het algemeen als positief wordt ervaren, als een teken dat het goed gaat met de economie. Dat beeld begint nu te kantelen omdat de keerzijden steeds zichtbaarder worden. Niettemin zie ik de politiek niet snel maatregelen nemen. Zo’n 60 procent van het electoraat heeft een eigen huis en vindt die hoge prijzen wel prima. Ga als politicus maar eens tegen dit enorme kiezersblok in. Het is een lock-in, waar we niet zomaar uitkomen.’
Dat klinkt niet heel hoopvol.
‘Nou ja, ik hoop dat jongeren en hun ouders aandringen op zo’n inspirerend verhaal. Dat we de sociale huur weer neerzetten als iets voor ons allemaal, waar we als samenleving baat bij hebben. Wat heb je aan een ton overwaarde als het stadsleven weinig te bieden heeft, omdat leraren, verpleegkundigen en kunstenaars er geen woning vinden? Als we steden willen laten floreren, dan is een gezonde huursector noodzakelijk.’
Gezien de recente sloop van de Rotterdamse Tweebosbuurt lijkt zo’n verhaal ver weg.
‘Het is tekenend voor hoe we in Nederland dus naar sociale huur kijken. Het stadsbestuur heeft besloten dat Rotterdam “een stad voor andere mensen” moet zijn – oftewel: hoger opgeleid en vermogend. Dus slopen ze in de Tweebosbuurt 600 huurwoningen, waardoor mensen niet alleen hun thuis verliezen, maar ook een complete gemeenschap verdwijnt. Ik stoor me aan het gemak waarmee zulke besluiten genomen worden. Alsof bewoners van een huurhuis zich niet zouden hechten aan hun woning, aan hun buurt. Buurten met vooral koopwoningen worden bijna nooit met sloop bedreigd, maar toen dat onlangs in Rotterdam-Zuid wel het geval was, werden de afbraakplannen afgeblazen omdat het te diep zou ingrijpen in de levens van mensen. Dat hoor je nooit als het gaat om huurwoningen.’
Stel: het inspirerende verhaal komt er. Welke maatregelen horen daarbij?
‘Om te beginnen, moeten we de corporaties weer in de armen sluiten en dus de verhuurdersheffing afschaffen. Daardoor komt per jaar bijna twee miljard vrij om te investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Die verhuurdersheffing paste in het beleid van de afgelopen dertig jaar en geldt alleen voor de woningen met het label sociale huur – dus onder de 752 euro. Over de huurwoningen daarboven hoeven corporaties geen heffing te betalen. Weinig mensen weten dat. Het is dus vooral een middel om sociale huur te ontmoedigen en dwingt corporaties om woningen over te hevelen naar een duurdere categorie, te verkopen aan beleggers en minder bij te bouwen.’
Wat is nog meer nodig?
‘Ik geloof in zelfbouwcoöperaties die sjeu geven aan het aloude woningbouwverenigingsleven. En het eigen woningbezit moet dus minder dominant worden, door strengere hypotheekeisen en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Ik heb liever dat we de huizenprijzen gecontroleerd laten dalen, dan dat ze door een crash ineens duikelen. Of dat prijzen door klimaatverandering kelderen, omdat woningen vanwege hun ligging in risicogebieden door banken uitgesloten worden voor financiering.’
Econoom Dirk Bezemer stelt voor om belasting te heffen op de overwaarde van huizen, waarmee het idee van de woning als verdienmodel aan belang inboet.
‘Helemaal mee eens. Het is bizar dat arbeid wel belast wordt, maar mijn woning, die niets doet maar wel meer waard wordt, onbelast blijft.’